不動産賃貸の保証会社で審査基準|審査に落ちた理由と通す方法

2018年現在の不動産賃貸物件の保証会社の審査は、かなり難しくなってきております。関東圏の物件などでは従来、保証人をつけるというのが従来の傾向だったのですが近年では総物件の70%は【保証会社必須加入】という物件になりました。

そこで今回は、不動産賃貸物件の保証会社をいかにして通すか、通らなかった理由などを適切に解説していきたいと思います。まずは、なぜこんな不安にさせるような審査を行う保証会社を利用しなければいけないのかという理由についてご説明します。

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保証会社を利用する理由

保証会社とは、保証人代行会社といって保証人の代わりになってくれる会社のことを言います。

そもそも、保証人ではなく保証会社をつかうことになった経緯というところは一体なぜなのでしょうか? それは、2008年のリーマンショック(サブプライムローン問題)以降、ご存知の通り日本も景気不振に陥ってしまいます。その影響もあり不動産賃貸物件での家賃滞納率が大幅に増大していきます。家賃収入を得る大家さんのリスクを未然に防ぐため保証会社というのが毎年増えていっているような現状になっております。

この保証会社を利用するメリットは、ほぼほぼ『賃貸人である大家さん』に有利になる条件といっても過言ではありません。『賃借人であるお客さん』には、不条理にもほぼほぼデメリットしかありません。

大家さんのメリット

保証会社を使うことによっての大家さんのメリットは2つあります。

〇家賃滞納を回避できる
〇取り立て(催促)の必要がなくなる

大家さんのデメリット

保証会社を使うことによっての大家さんのデメリットは皆無です。

借りる人のメリット

逆に借りる人のメリットですが

〇保証人を立てなくていい

くらいです。また、物件や管理会社によっては、【保証会社+保証人】というパターンも増えておりますのでこうなってくるとメリットは皆無です。

借りる人のデメリット

そして今回の肝心な問題でもある、保証会社を利用するにあたっての借りる方(利用者)のデメリットは3つあります。

〇厳選なる入居審査がある
〇初回保証料が発生する
〇更新保証料が発生する

となっております。
審査内容というのは、各保証会社により全く違いますので一概には難しいとは言えませんが近年では、保証会社の入居審査を通せずに途方に暮れている方も多くなっております。

保証会社の初回保証料・更新保証料の相場

最大のデメリットでもある、保証会社の初回保証料・更新保証料についてお話しします。こちらの保証料に関しては、ほとんどのケースが『賃借人であるお客さん』持ちです。大家さんのメリットが大きいのになんて不条理な話なんでしょう・・・。
初期費用の際に払うのが【初回保証料】で、1年に1回・2年に1回など、各保証会社によって異なりますが【更新保証料】というものがかかってきます。

保証会社の初回保証料の相場

こちらの保証会社の初回保証料というのは、申込をしていただいたお家賃によって決定するケースがほとんどです。大体の場合・・・

毎月支払いする金額【お家賃+管理費(共益費)】の30%~100%

となっております。
例:家賃¥50,000の管理費¥10,000のばあいの相場は、¥18,000~¥60,000となります。また、町内会費毎月¥100など、毎月かかってくるものがあればそちらも含めることになります。初回の保証料は、結構高い印象です。

保証会社の更新保証料

初回保証料と違い、更新保証料は少額になります。各保証会社により、更新頻度というのが異なりますが大体が1年更新or2年更新です。

1年に一回¥10,000というのがベースです

2年更新の場合¥20,000となります。更新をしないと、契約しているお部屋から退去要請がありますので保証会社の更新は、ほぼ強制となります。

保証会社の審査内容

保証会社の審査は、大きく分けて2つあります。
1つ目は、クレジット審査です。
クレジット審査というのは、主に自身のクレジット信用履歴をCIC(指定情報信用機構)というものを使って調べられます。クレジットカードの滞納履歴・未払いが10年以内にあるかたはOUTです。また、10年以内の自己破産・債務整理をしている方もほぼクレジット審査に通ることはありません。そんな方も安心してください。

2つ目の適正内容審査というものであればクレジット信用がない方も通る可能性があります。この適正というのは、お客様の勤務先やローン状況などを書面のみでの審査となります。但し書面のみの審査といっても、現在働いている勤務先などに在籍確認の電話が行く可能性もありますので虚偽での申請は、必ずやめましょう。

持っている保険証によっても審査の通り具合が違います。会社で社会保険に入っている方の方が審査に有利です。一方、国民健康保険を持っている方だと、言い方が悪いですが「あまりしっかりとした会社じゃないんだな」と判断されるケースがあります。

また、審査に要する時間ですが各保証会社によりまちまちです。内容のいい方(上場企業勤務・公務員)などは1時間で終わるケースもあれば、3日かかるケースもあります。最低でも3日以内には終わることが多いです。

賃貸物件の審査対象

審査に必要なことで抑えるポイントというのが複数あります。

お家賃×3×12=最低年収

これが抑えるポイントです例えば、家賃6万円のところに住みたいとなると¥60,000×3×12=¥2,160,000となりますので、最低でも年収216万円がないと家賃6万円のところには住めないことになります。

また、勤続年数が3年を超えていると審査にかなり通りやすくなります。勤続年数が1年目~2年目の方は、ほぼ【前年度分の源泉徴収票】が必須となりますのご用意ください。
これから入社する方の場合は、【内定通知書】のご提示が必須となりますのであらかじめ用意しておきましょう。

まとめ

クレジットカード審査と同様で、一度でも保証会社に落ちてしまった方は同じ保証会社では通ることはありません。残念ですが、他の物件に切り替えましょう。

管理会社や保証会社によっては、優しいところもあります!
来店した不動産に難易度などを聞いてみるのが、審査通過への近道だと言えますので不利な状況でもあきらめずに保証会社の審査に挑むことを願っております。

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